Por Adriana Cristofoli
A Receita Federal regulamentou a criação de um identificador único para imóveis urbanos e rurais. A medida estabelece a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de dados por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A regulamentação, assinada em 18 de agosto, estabelece um cronograma de implementação que deve ser concluído até novembro. Cada imóvel terá um código único de identificação nacional, que unificará todos os registros relacionados a ele. Com isso, será possível padronizar registros imobiliários em sistemas públicos, cartórios e órgãos de fiscalização.
Carlo Alessandro Mesquita Felippini, delegado-adjunto da Receita Federal em Ribeirão Preto, esclarece que o CIB, previsto na Reforma Tributária, é um inventário dos imóveis, alimentado com dados dos municípios e cartórios entre outros. A finalidade da CIB é dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores, relacionado às operações com imóveis no âmbito do imposto sobre valor agregado – IVA dual, a partir de 2027 apenas.
Dados disponíveis no CIB
Felippini afirma que o CIB possibilitará relacionar as informações jurídicas dos imóveis com as informações físicas, geográficas, econômicas, ambientais e fiscais disponíveis nos Cadastros Territoriais Multifinalitários urbanos e no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), tais como área, localização, proprietário, destinação (residencial/comercial), valor venal e situação/regularidade fiscal.
Novos impostos
Segundo Fellipini, não procedem informações que têm circulado sobre um suposto aumento da tributação de locações e vendas de imóveis com a Reforma Tributária.
O delegado afirma que na tramitação da emenda constitucional e da lei complementar regulamentadora no Congresso Nacional, foi estabelecida uma redução de alíquota de 70% nas locações e 50% nas demais operações, além de fortes redutores na base de cálculo, o redutor de ajuste e o redutor social. Essas reduções foram além do necessário para manutenção da atual carga tributária do setor.
“Importante destacar, por exemplo, que as locações de um, dois ou até três imóveis, em valor inferior a R$ 240 mil anuais, não terão em regra tributação para as pessoas físicas. Somente as operações de pessoas físicas com mais de três imóveis e em valor maior é que estarão sujeitas ao imposto sobre valor agregado, IVA dual, além das pessoas jurídicas”, afirma.
Ele ainda lembra que em qualquer situação, aluguéis residenciais de até R$ 600 reais mensais não terão qualquer tributação, por conta do redutor social.
Reforma Tributária e o impacto no setor imobiliário
O delegado da Receita Federal esclarece que em princípio não haverá efeitos sobre o setor imobiliário, principalmente para aqueles cidadãos que cumprem regularmente com suas obrigações fiscais. O que o CIB realmente permitirá é um batimento efetivo por parte do fisco entre as informações prestadas pelos locatários e locadores em suas declarações de imposto de renda, reduzindo bastante a possibilidade de sonegação fiscal destes valores.
“Importante mencionar que não há qualquer providência a ser tomada pelos contribuintes com relação ao CIB. Todo o procedimento será realizado entre a Receita Federal e as prefeituras e cartórios”, finaliza.
Impactos do Cadastro para os contribuintes
Para o consultor José Rita Moreira, os impactos econômicos da medida são amplos, tanto na vida das pessoas quanto das empresas. Para as pessoas físicas, a transparência proporcionada pelo sistema permitirá à Receita Federal fiscalizar com mais rigor contratos de locação não declarados, operações subavaliadas e rendimentos omitidos. “Isso significa que aluguéis “informais” ou valores de venda artificialmente reduzidos para pagar menos impostos estarão cada vez mais sujeitos a autuações”, explica Moreira.
Ao mesmo tempo, a formalização garante maior segurança jurídica aos envolvidos, pois os contratos “de gaveta” tendem a perder espaço nas transações, reduzindo disputas judiciais e fortalecendo a credibilidade nas relações imobiliárias. Entretanto, segundo o consultor, esse novo cenário pode elevar a carga tributária de proprietários e, indiretamente, impactar os inquilinos, já que a maior rigidez fiscal tende a se refletir no valor final dos aluguéis.
Empresas
No caso das empresas, os reflexos também são significativos. Organizações que dependem de contratos imobiliários — seja para locação, arrendamento, incorporações ou transações societárias envolvendo imóveis — terão de se adequar à exigência do CIB e do uso de valores de referência oficiais. “Isso demandará ajustes em contratos, sistemas de gestão, práticas contábeis e tributárias, além de investimentos em compliance. A mudança, portanto, aumenta os custos de adequação, mas também contribui para maior transparência e segurança jurídica nas operações empresariais”, afirma o consultor.
Para atenuar esses impactos, algumas medidas práticas podem ser adotadas. No caso das pessoas físicas, é essencial formalizar os contratos, declarar corretamente os rendimentos de aluguel no Carnê-Leão, organizar todos os documentos e realizar um planejamento tributário antecipado, com o devido apoio de contadores ou advogados.
Já as empresas precisam investir na atualização de contratos, no treinamento de equipes jurídicas e contábeis, em políticas de compliance tributário e no planejamento imobiliário estratégico, considerando a nova realidade fiscal e a utilização do CIB em todas as transações.
Cadastro Imobiliário Brasileiro requer ação e preparo
Para José Rita Moreira, a Instrução Normativa nº 2.275 representa um divisor de águas no mercado imobiliário brasileiro. Assim, ao mesmo tempo em que fortalece a justiça tributária e reduz a informalidade, a IN também aumenta os custos de conformidade para pessoas e empresas. “O desafio está em se adaptar rapidamente, aproveitando a maior transparência e segurança jurídica, mas mitigando riscos de aumento de custos e penalidades”.
O caminho mais eficiente para lidar com o Cadastro Imobiliário Brasileiro é a formalização, o planejamento tributário e a atualização constante das práticas de gestão, para que contribuintes e empresas possam transformar essa obrigação em uma oportunidade de maior solidez e credibilidade em suas operações.
Moreira acredita que contar com uma empresa de excelência em planejamento societário e tributário faz toda a diferença. Um parceiro especializado é capaz de mapear riscos, identificar oportunidades legais de economia fiscal, estruturar contratos de forma mais eficiente, além de oferecer suporte estratégico para que empresas e pessoas físicas se mantenham em conformidade com a Receita Federal, sem comprometer sua competitividade e saúde financeira. “Mais do que cumprir a legislação, trata-se de adotar uma gestão inteligente, capaz de transformar uma obrigação regulatória em vantagem estratégica no mercado”, finaliza.
Imobiliárias
Elizeu Rocha, corretor de imóveis há 40 anos diz ser totalmente favorável a criação do CIB e diz que como dono de imobiliária já trabalha dentro da lei passando todas as informações anualmente a Receita Federal através da Dimob. “Mas nem todo mundo faz isso, principalmente os proprietários que alugam seus imóveis direto ao inquilino através de contratos particulares”, afirma. Rocha acredita que com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro haverá mais controle da realidade no mercado de locações de imóveis, e também combate à sonegação e o crime organizado que usa a compra de Imóveis para esconder faturamento”, finaliza.