Por: Adalberto Luque
O novo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações de curta temporada em condomínios residenciais, por meio de plataformas digitais como o Airbnb, abriu uma nova discussão entre moradores, síndicos e proprietários de imóveis. A Corte definiu que condomínios poderão restringir ou até impedir esse tipo de utilização quando não houver autorização expressa aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos em assembleia.
A decisão considera que a prática frequente de hospedagens de curta duração pode descaracterizar a finalidade estritamente residencial dos condomínios, sobretudo em situações de grande rotatividade de pessoas. O STJ também levou em conta impactos relacionados à segurança, ao sossego e à tranquilidade dos moradores.
Para o advogado condominial Luiz Fernando Maldonado, o julgamento consolida um entendimento que vinha sendo discutido há anos no Judiciário. Segundo ele, a decisão fortalece a autonomia dos condomínios para regulamentar o tema e oferece mais segurança jurídica aos síndicos e moradores.
“O STJ consolidou um entendimento importante ao reconhecer que a utilização frequente de imóveis para hospedagens de curta duração pode impactar diretamente a dinâmica residencial dos condomínios”, afirma o especialista. “A decisão fortalece a autonomia condominial e oferece mais segurança jurídica para que os condomínios estabeleçam regras claras sobre o tema.”
De acordo com Maldonado, muitos condomínios enfrentavam conflitos provocados pela circulação constante de pessoas desconhecidas, além de reclamações ligadas a barulho, festas, uso irregular das áreas comuns e dificuldades no controle de acesso.
“Agora, existe um posicionamento mais sólido do Judiciário, permitindo que as convenções condominiais sejam respeitadas e aplicadas”, destaca.
Entendimento não proíbe automaticamente
O advogado condominial Luiz Fernando Maldonado explica que o novo entendimento do STJ não significa proibição automática do Airbnb ou de outras plataformas semelhantes no Brasil. A decisão trata especificamente de imóveis localizados em condomínios residenciais e do direito da coletividade condominial de preservar a finalidade do empreendimento.
Segundo ele, o entendimento mais seguro após o julgamento é que a locação de curta temporada não está automaticamente autorizada apenas porque a convenção do condomínio é omissa sobre o assunto. Nesses casos, a autorização deve ser expressa e aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
“Em muitos casos, a assembleia não será necessária propriamente para proibir, mas sim para permitir”, afirma.
O especialista ressalta que proprietários que já utilizam os imóveis para esse tipo de hospedagem há vários anos não possuem, necessariamente, um direito adquirido de continuar explorando a atividade.
“O fato de o proprietário já utilizar o imóvel há muitos anos para locações de curta temporada não significa, automaticamente, que ele adquiriu um direito permanente de continuar explorando essa atividade, especialmente quando a convenção do condomínio estabelece destinação residencial”, explica.
Conforme o entendimento da Segunda Seção do STJ, as estadias intermediadas por plataformas digitais não se enquadram exatamente como locação residencial comum nem como hotelaria tradicional, mas como um “contrato atípico de estadia de curta temporada”. Para Maldonado, quando a prática passa a representar exploração econômica reiterada, com alta rotatividade de hóspedes, ela pode descaracterizar a natureza residencial do condomínio.
Mesmo assim, ele observa que cada situação deverá ser analisada individualmente, principalmente em condomínios que historicamente toleravam a prática ou que possuam previsão específica em convenção.
Proprietário é responsável pelo hóspede
Outro ponto destacado pelo advogado é que o proprietário continua responsável pelos atos praticados pelos hóspedes dentro do condomínio. Segundo ele, a locação por curta temporada não cria qualquer tipo de imunidade em relação às regras internas.
“Se houver perturbação do sossego, festas, barulho excessivo, mau uso das áreas comuns, descumprimento de regras de segurança ou circulação irregular de pessoas, o condomínio poderá aplicar as penalidades previstas na convenção e no regimento interno”, afirma.
Entre as medidas possíveis estão advertências, multas e sanções mais severas em casos de reincidência. Em situações consideradas graves, o proprietário ainda pode ser enquadrado como condômino antissocial ou responder judicialmente pelo uso nocivo da propriedade.
Além das penalidades administrativas internas, o condomínio poderá recorrer à Justiça para impedir a continuidade da atividade quando houver descumprimento deliberado da destinação residencial, risco à segurança ou prejuízos aos demais moradores.
“O proprietário não transfere sua responsabilidade ao hóspede. Perante o condomínio, ele continua sendo o responsável direto pela unidade e pelo cumprimento das normas internas”, acrescenta.
O advogado também cita trecho do voto da ministra Nancy Andrighi, relatora de um dos casos analisados pelo STJ. Segundo ele, a magistrada destacou que o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que os condôminos devem dar às unidades a mesma destinação da edificação.
“Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”, pontua.
Cidades turísticas
A discussão também alcança cidades turísticas, especialmente regiões litorâneas, onde a locação de curta temporada representa importante fonte de renda para proprietários e movimenta o setor do turismo.
Para o advogado condominial Luiz Fernando Maldonado Maldonado, o impacto econômico existe, mas a decisão não impede que condomínios autorizem a prática, desde que haja regulamentação clara e aprovação coletiva.
“A solução não deve ser simplesmente demonizar a locação de curta temporada, nem permitir sua prática sem qualquer controle. O caminho mais equilibrado é a regulamentação”, afirma.
Segundo ele, condomínios localizados em áreas turísticas poderão deliberar sobre regras específicas, estabelecendo exigências como cadastro prévio dos ocupantes, limite de pessoas por unidade, controle de acesso, comunicação antecipada, definição de responsabilidades por danos e aplicação de penalidades em caso de descumprimento das normas internas.
Para o especialista, o entendimento do STJ representa um marco para a gestão condominial diante do crescimento das plataformas digitais de hospedagem nos últimos anos.
“O interesse econômico individual do proprietário deve conviver com o direito coletivo dos demais condôminos à segurança, à tranquilidade e à preservação da finalidade residencial do empreendimento”, conclui.
Condomínios ganham respaldo para limitar Airbnb
O entendimento consolidado pelo do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a possibilidade de condomínios restringirem locações de curta temporada, desde que haja aprovação em assembleia com quórum qualificado, é visto pelo síndico profissional Daniel Farias dos Santos como uma forma de equilibrar interesses individuais e coletivos dentro dos empreendimentos residenciais. Diretor da Enfoque Gestão Condominial, ele afirma que a medida fortalece a autonomia dos condomínios e preserva a finalidade residencial prevista nas convenções.
Atualmente responsável pela administração de 16 condomínios, Daniel afirma que as locações de curta temporada existem, mas não predominam nos empreendimentos sob sua gestão. Segundo ele, a atuação inicial costuma ser orientativa, com reforço às regras internas e à destinação residencial dos imóveis.
Para o síndico, o principal aspecto do entendimento do STJ não é a proibição desse tipo de locação, mas a possibilidade de decisão coletiva. “O ponto principal não é simplesmente proibir Airbnb, mas garantir que a coletividade tenha o direito de decidir, de forma qualificada, qual será o perfil de utilização do empreendimento”, afirma.
Daniel destaca que, embora existam casos de locações bem administradas, a alta rotatividade de ocupantes costuma provocar aumento de ocorrências nos condomínios. Entre os problemas mais frequentes, ele cita descumprimento de regras internas, barulho, uso inadequado das áreas comuns e dificuldades no controle de acesso de pessoas sem vínculo permanente com o residencial.
Segundo ele, esse cenário gera desgaste operacional tanto para a administração quanto para os moradores. “Muitos condôminos entendem que apenas atuar após o problema acontecer nem sempre é suficiente”, diz. O síndico ressalta que advertências, multas e medidas judiciais continuam sendo instrumentos válidos para combater irregularidades pontuais, mas considera que a definição prévia sobre o modelo de utilização dos imóveis traz mais previsibilidade e segurança para a coletividade.
Mecanismos de controle
Em Ribeirão Preto, a microempreendedora Natália Veiga defende que a discussão precisa considerar as particularidades de cada imóvel e a forma como a atividade é conduzida.
Há cerca de dois meses trabalhando com locação por temporada, Natália mantém um apartamento voltado principalmente para estadias mais longas. Segundo ela, a proposta do imóvel não envolve grande circulação de hóspedes. “Não aceito reservas de apenas uma noite, justamente para evitar grande rotatividade de pessoas”, afirmou.
De acordo com a microempreendedora, o condomínio onde fica o apartamento não realizou assembleia específica para tratar do assunto. A administração apenas informou aos moradores que, após os recentes entendimentos judiciais, a prática dependeria de aprovação em assembleia.
Natália avalia que ainda existe uma interpretação subjetiva sobre a locação por temporada. Para ela, muitos moradores associam automaticamente a atividade à hotelaria, embora, no caso do imóvel dela, não exista prestação de serviços típicos do setor. “Não há café da manhã, limpeza diária ou serviço de quarto. É apenas uma locação temporária intermediada por plataforma digital”, explicou.
Ela também considera subjetivo o argumento relacionado ao “entra e sai de pessoas estranhas”, ressaltando que visitantes, prestadores de serviço e convidados já fazem parte da rotina dos condomínios. Segundo Natália, plataformas como o Airbnb ainda oferecem mecanismos de controle, com cadastro verificado dos hóspedes e identificação na portaria.
Sem registro de reclamações envolvendo barulho ou descumprimento de regras, a microempreendedora afirma que a maioria dos hóspedes procura o imóvel por motivos profissionais, participação em eventos ou necessidades temporárias de hospedagem. Para ela, o tema ainda exige um debate mais equilibrado e menos baseado em receios generalizados.
Anfitriã bem avaliada
A professora Tainara Agostini afirma ter recebido com preocupação o novo entendimento do STJ sobre locações de curta temporada por plataformas digitais. Segundo ela, embora a decisão tenha sido tomada em um caso específico, o posicionamento pode abrir precedentes para situações semelhantes, o que gera insegurança para famílias que dependem desse tipo de renda.
O apartamento administrado por Tainara e pela irmã pertence aos pais delas e foi adquirido como investimento para complementar a aposentadoria da família. “Meus pais são autônomos, minha mãe já aposentada com um salário mínimo, então viram essa oportunidade como uma forma de renda de segurança”, afirma. Ela ressalta que o imóvel representa uma alternativa financeira importante diante das dificuldades de depender apenas da aposentadoria.
Há quase dois anos, as irmãs fazem a administração do apartamento por meio de plataforma digital e, segundo Tainara, nunca houve qualquer ocorrência envolvendo hóspedes. Ela destaca ainda que o imóvel mantém, há mais de um ano, o selo de “Superhost”, concedido pela plataforma aos anfitriões bem avaliados.
De acordo com a professora, todos os hóspedes recebem previamente as regras do condomínio e só têm a hospedagem aprovada após confirmarem ciência das normas internas. “Fazemos isso para garantir a nossa segurança e a dos moradores do condomínio”, diz.
O apartamento fica em São Carlos, em um condomínio onde o tema chegou a ser discutido logo após a entrega do empreendimento. Segundo Tainara, a proposta de proibição não foi aprovada e não há, no regimento interno nem nas atas das assembleias, qualquer menção específica às locações por plataformas digitais. Ela afirma que as regras existentes são “vagas e ambíguas”, motivo pelo qual a família decidiu manter a atividade.