Pelo menos quarenta pessoas que financiaram apartamentos na planta em Ribeirão Preto por meio da modalidade crédito associativo ganharam na Justiça o direito de receber de volta o valor pago a mais no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos (ITBI). O tributo é de competência municipal e cobrado pelas prefeituras todas as vezes que alguém compra um imóvel ou um terreno. É calculado sobre o valor do bem negociado e o pagamento é obrigatório para que se possa fazer o registro do bem adquirido. No caso de Ribeirão Preto a alíquota do ITBI é de 2%.
Nas ações, quem adquiriu imóveis na planta questionam a forma como o ITBI tem sido calculado pela Prefeitura de Ribeirão Preto neste tipo de negociação. Ou seja, ele tem sido cobrado sobre o valor do futuro imóvel e não sobre o valor do terreno – metros quadrados – que ele ocupará.
A principal argumentação jurídica contra a metodologia da Prefeitura é a de que o contrato assinado com a construtora e financiado por instituições bancárias estabelece expressamente como objeto a compra de um terreno e o financiamento para a construção de imóvel.
Com isso o valor do imposto a ser calculado, segundo os compradores, deveria ser sobre a fração correspondente ao terreno e não sobre o preço do futuro imóvel. Vale lembrar que, geralmente, neste tipo de compra, o pagamento do ITBI para a Prefeitura é feito pela construtora após a assinatura do contrato de compra e venda. Posteriormente o comprador restitui a construtora via boleto bancário.
Os advogados também têm utilizado com sucesso o argumento de que o Supremo Tribunal Federal (STF) já teria decidido favoravelmente ao mutuário. Citam como exemplo disso, as Súmulas 110 e 470 daquele Tribunal que tratam do tema e garantiriam este direito. Cidades da região, como Franca, São Carlos e São José do Rio Preto já calculam o ITBI na compra de imóveis na planta considerando apenas o valor do terreno.
Centenas de ações
Como parâmetros do número de ribeirão-pretanos que estão buscando a Justiça contra este tipo de cobrança, somente um escritório de advocacia da cidade – especializado em direito imobiliário – tem 314 ações pedindo a restituição do valor pago a mais. Deste total, quarenta já foram julgadas e condenaram a Prefeitura a devolver o valor pago a mais.
Uma delas, já julgada em primeira e segunda instância fez o valor do ITBI ser recalculado e diminuir de R$2.870,00 para R$155,31. Neste caso, o imposto havia sido calculado sobre o valor do futuro imóvel, R$ 143.500,00 e não sobre o do terreno: R$ 7.765,59.
Segundo o advogado Rodolpho Ramos, Ribeirão Preto deveria mudar a base de cálculo e evitar tantas ações judiciais. “Comprar um imóvel na planta é comprar um terreno e depois financiar a obra. Isso já foi pacificado pela Justiça”, afirma.
Procurada pelo Tribuna, a Prefeitura não respondeu aos questionamentos até o fechamento desta matéria. Entretanto, a argumentação jurídica do município em várias ações tem justificativas, como a de que o ITBI tem que considerar o valor real da venda do imóvel e que o comprador adquire uma unidade imobiliária pronta e acabada e não apenas um terreno. Sobre as súmulas do STF, afirma que elas não se aplicam no caso em questão, pois não é o comprador o responsável pela construção.
Redução temporária do ITBI
Projeto de Lei Complementar do vereador Fabiano Guimarães (DEM) protocolado na Câmara de Vereadores propõe a redução temporária da alíquota do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter-Vivos” (ITBI) no município. A proposta deu entrada no dia 17 de outubro e determina que a alíquota seja reduzida de 2% para 1% por dois meses – de 1 de dezembro deste ano a 30 de janeiro de 2020. O objetivo é incentivar os contribuintes que possuem os chamados “contratos de compra e venda do imóvel de gaveta”, a regularizarem sua situação com o fisco municipal.
Na semana passada, o parlamentar se reuniu com o secretário municipal da Fazenda, Manoel Gonçalves, e com técnicos daquela secretaria para encontrar uma maneira de conceder o desconto, mas não reduzir as receitas do município com o tributo deste ano.
Uma das fórmulas que pode ser incluída no projeto – via substitutivo – é a de que o benefício tenha uma linha de corte e atinja somente quem comprou um imóvel até 31 de dezembro do ano passado. Para comprovar que a negociação foi feita até aquela data o comprador atenderia alguns pré-requisitos, como comprovar a negociação por meio da declaração do Imposto de Renda (IR) do ano em que a compra foi feita.
O projeto de Fabiano Guimarães é o oposto da recente proposta do prefeito Duarte Nogueira Júnior (PSDB) enviada para o Legislativo – e retirada depois -, em que pretendia aumentar a alíquota do imposto para 3%. Na época o Governo argumentou que isso não deveria modificar a situação de quem compra ou vende imóveis na cidade, já que a alíquota de 2% continuaria existindo para o pagamento até no máximo trinta dias após da assinatura de escritura ou do contrato.
A Prefeitura argumentava ainda, que o projeto inibia a manutenção dos contratos de compra e venda chamados de “gaveta” e que quem tivesse comercializado o imóvel e ainda não tivesse feito a transferência seria dado prazo de noventa dias para regularização com a alíquota de 2%. Depois de muita polêmica, o prefeito retirou o projeto da Câmara e garantiu que um novo projeto de lei não será encaminhado até o final de seu governo.
Motivos para a redução
Fabiano Guimarães argumenta que a redução temporária do ITBI como forma de inibir a sonegação e estimular os contribuintes a regularizarem os contratos de gaveta já foi aprovada com sucesso pelas prefeituras das cidades paulistas de Marília e São Bernardo do Campo e pela prefeitura de Ponta Grossa no estado do Paraná.
Diz parte da justificativa: “de acordo com a Prefeitura Municipal de São Bernardo, a diminuição da alíquota do ITBI, durante sessenta dias, resultou na regularização de mais de três mil, trezentos e sessenta guias do tributo, além de viabilizar a arrecadação de R$ 24,8 milhões aos cofres municipais. Lá a redução temporária fez com que a Prefeitura praticamente dobrasse o volume de arrecadação do tributo entre os meses de julho e agosto, na comparação com o mesmo período do ano de 2018. Já em Ponta Grossa a arrecadação do ITBI aumentou 30% após a redução temporária da alíquota do imposto”.
De acordo com dados do Portal da Transparência da Prefeitura a previsão de arrecadação do ITBI este ano em Ribeirão Preto é de R$ 92,3 milhões. Entretanto até o final de setembro haviam sido arrecadados apenas R$ 62,3 milhões. A data da votação do projeto ainda não foi marcada.
Fabiano Guimarães, redução temporária do ITBI como forma de inibir a sonegação e estimular os contribuintes a regularizarem os contratos de gaveta