Raquel Montero*
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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou que a utilização de imóveis em condomínios, com a finalidade de locação para estadia de curta temporada – como na plataforma AIRBNB – exige aprovação de, no mínimo, dois terços de condôminos. O STJ considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica descaracteriza a sua destinação residencial e, por isso, deve ser autorizado pelo condomínio.
Por maioria de votos, o colegiado considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a sua destinação residencial e, por isso, deve ser autorizado pelo condomínio. O julgamento ocorrido uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema.
O processo teve origem no caso de uma proprietária de um apartamento que buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia de condomínio, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio. A empresa AIRBNB atuou como interessada na ação judicial.
No julgamento, a ministra Nancy Andrighi ponderou que, conforme determina a lei, o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso IV, condôminos têm o dever de respeitar a destinação do empreendimento, ou seja, se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial, e a mudança de destinação de edifício ou de unidade de imóvel exige, conforme determina o Código Civil em seu artigo 1.351, a aprovação por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, concluiu a ministra no julgamento ao negar provimento ao recurso especial da proprietária e manter o julgamento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o qual havia negado o pedido de disponibilização do imóvel na plataforma AIRBNB sem autorização do condomínio.
Estadias de curta temporada não se enquadram como locação nem como hotelaria. A ministra Nancy Andrighi ponderou que a utilização das plataformas digitais (como AIRBNB) intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietárias/os e hóspedes. Uma das consequências desse novo cenário, ponderou a ministra, é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz consequências para a segurança e o sossego de moradoras/es e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos.
E sobre este assunto, cabe lembrar e ponderar também que; É tanta gente sem casa, e tanta casa sem gente. Essa é uma das formas explícitas de se mostrar uma desigualdade abissal entre as pessoas e em uma mesma sociedade.
O uso de imóveis para exploração econômica através de locação alimenta a especulação imobiliária, que, por conseguinte, alimenta a exploração lucrativa de umas pessoas em cima da necessidade de outras, deturpando a função social constitucional da terra e da propriedade, prevista na nossa lei maior, a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXIII, fazendo com que, quem tem mais poder aquisitivo explore quem tem menos e tem a necessidade de ter um lugar para morar e para poder trabalhar.
Tudo fica ainda mais grotesco ao pensarmos que, com raras exceções, as pessoas proprietárias dos imóveis utilizados para locação se tratam de herdeiras e herdeiros, que vivem de uma renda que não produziram. São os moleques, que nunca trabalharam, só consomem o fruto do esforço alheio.
* Advogada, pós-graduada em leis e direitos