Por Adalberto Luque
Advogado especializado em direito condominial, pós-graduado em Direito Imobiliário, Civil e Processual Civil e doutorando em Direito pela Universidade de Ciências Empresariais e Sociais de Buenos Aires, Argentina, Márcio Spimpolo foi eleito, na quinta-feira (15), presidente da Associação Nacional de Advocacia Condominial (ANACON), com sede na Capital.
O ribeirão-pretano, que se tornou referência nacional na área, é também vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-Seccional São Paulo. Professor universitário, coordenador de cursos de pós-graduação em várias universidades, é colunista de vários periódicos nacionais e internacionais.
Spimpolo participa de diversos podcasts e é apresentador do programa Condomínios pelo Mundo, do Canal Travel Box Brasil. Produz conteúdo semanal para o “Minuto Condomínio”, que pode ser acessado em suas redes sociais (Instagram: @marcio_spimpolo e @spimpoloadvogados) todas as sextas-feiras.
Bastante didático e profundo conhecedor do assunto, o advogado fala sobre o novo desafio frente à entidade que tem por objetivo apurar as legislações vigentes que regulam o mercado condominial. E dá dicas sobre como viver em condomínio.
Presidente da ANACON
Encaro com muita sobriedade e senso de responsabilidade. Sou um dos associados fundadores da ANACON e talvez minha participação ativa desde o início, somada à experiência em lidar com complexidades legais e nuances das relações em condomínios, tenham me credenciado para esse novo desafio. É uma honra ter o reconhecimento dos pares e a confiança depositada em mim para liderar uma organização de tamanha importância para o setor condominial, em especial por congregar advogados de todo o país.
Propostas
Presidir uma entidade nacional me oferece uma plataforma privilegiada para defender os interesses de todos os envolvidos no universo condominial: administradoras, síndicos, condôminos e principalmente advogados que atuam diretamente na área. A ideia é dar sequência ao trabalho excepcional do ex-presidente Miguel Zaim, trabalhando em conjunto com os demais conselhos de classe, incluindo a OAB, para fortalecer o setor, buscar soluções para os desafios comuns e promover a valorização da vida em condomínio.
O direito condominial é dinâmico e está em constante evolução. Sob a minha gestão, a entidade nacional terá um papel fundamental em promover a modernização das práticas, a disseminação do conhecimento e o aprimoramento da legislação para tornar a vida em condomínio mais eficiente, harmoniosa e segura.
Situações difíceis
O que mais me chamou atenção em todos esses anos na área foi o judiciário. As mudanças de entendimento sobre temas condominiais são grandes, mesmo tendo um capítulo no Código Civil dedicado aos condomínios. Sabemos que as convenções podem suplementar a Lei. Porém, a volatilidade dos entendimentos sobre o tema de juízes, desembargadores e ministros são bem acentuadas.
Mas, as assembleias condominiais, certamente, são a maior fonte de ‘cases’. Como já participei de mais de 400 delas, já vi de ‘quase’ tudo. Desde salgadinhos, bolos e chocolates para os presentes até cadeiradas e pancadaria, com necessidade de sair de camburão do condomínio. Neste último caso, os moradores estavam tão irritados com o síndico que uma turba se juntou e partiu para cima de todos da administração. Uma roda de moradores se formou – comigo no centro – para me proteger das agressões e logo em seguida chegou a Polícia e saímos de camburão direto para a delegacia.
Condomínios são barris de pólvora prestes a explodir?
Sim, em especial quando há desvios de conduta por parte dos síndicos e necessidade de aumento da taxa. Os grupos de whatsapp se inflamam constantemente e o resultado, às vezes, é catastrófico nas assembleias.
Dica para viver bem em condomínio
Se eu pudesse resumir em duas palavras seria ‘tolerância’ e ‘bom senso’. Quando alguém decide se mudar para condomínio, é preciso entender que ele precisa se revestir de um espírito de coletividade. O Filósofo Nietzsche, quando abordou o ego e o super-eu, falou sobre os desejos e impulsos internos conflitarem com as normais sociais. E penso assim, também. Diante disso, é preciso se despir do nosso individualismo nato e passar a pensar de forma coletiva. Daí, aquela regra de conduta que chamamos de ‘regra de ouro’, ditada pelo maior homem que já viveu, Jesus Cristo, passa a ter ainda mais sentido: ‘Assim como quer que o outro faça a você, faça do mesmo modo a ele’ (Lucas 6:31).
Inadimplência
Ela está entre os maiores problemas. Falta de planejamento adequado do síndico e da administradora pode resultar em problemas de caixa. Daí, levar para uma assembleia o aumento das taxas nem sempre é tarefa fácil. Aumento das taxas geram mais inadimplência. E maior inadimplência gera a necessidade de aumento de taxa. No fim, os adimplentes acabam pagando pelos inadimplentes e dificultam a boa prestação de serviços nos condomínios.
Restrição a inadimplentes
No caso do salão de festas, caso haja uma taxa a ser paga para a locação, esta precisa ser paga com antecedência para a sua utilização. Porém, não se vincula à taxa principal (ordinária) do condomínio. A inadimplência com a taxa condominial não pode ser fator impeditivo para a utilização das áreas comuns, como já decidido pelos tribunais superiores, sob pena de dano moral.
Arbitrariedades de síndicos
Síndicos se recusando a prestar contas da sua gestão, dificultando o acesso a informações e aumentando a taxa de condomínio sem assembleia. Nosso escritório é muito demandado por moradores insatisfeitos com a gestão de síndicos, sejam eles moradores ou os chamados ‘profissionais’. A falta de prestação de contas adequada tem resultado em muitas destituições.
Má gestão do síndico
O síndico – condômino ou não – pode perder seu patrimônio a partir do momento em que ele tem uma sentença transitada em julgado em razão de um processo contra ele por desvio de dinheiro ou por responsabilidade civil e até criminal. Para que o condomínio consiga chegar a esse final, o caminho é bem árduo, devendo constituir muitas provas. O conselho, se for partícipe dos crimes cometidos, também pode responder na pessoa física do conselheiro. Porém, neste último caso, as provas precisam ser ainda mais robustas. A simples omissão não costuma caracterizar automaticamente responsabilidade. É preciso ter uma convenção bem escrita e bastante ampla para abarcar essas situações.
Expulsão de condômino
A expulsão do chamado ‘condômino antissocial’ é recente no judiciário. Tivemos poucos casos em que o judiciário validou a exclusão do morador, pois, está em jogo o direito constitucional de propriedade. Por enquanto não temos nenhuma lei que valide isso em nosso país. O Código Civil atual já discrimina quais são as sanções (todas pecuniárias) para o morador com reiterada conduta antissocial. Temos um projeto de lei em andamento que visa a inserir essa expulsão no Código Civil. Até lá, os condomínios ficarão à mercê de decisões isoladas dos tribunais.
Proibição de pets
Não podem proibir. Mesmo que conste na convenção do condomínio tal proibição, é preciso entender que esse tema já foi pacificado nos tribunais. Dessa forma, os condomínios podem regrar a condução e tráfego dos animais nas áreas comuns, porém, não podem proibi-los. Entendo, ainda, que não se pode proibir determinadas raças e tamanhos. O que se faz, geralmente, inclusive através de leis já existentes, é exigir que raças ‘perigosas’, ou de grande porte, utilizem focinheira e coleira. Alguns condomínios exigem, inclusive, carrinhos especiais. Isso é perfeitamente legal.
Água pela janela
O regimento interno do condomínio deve ser claro quanto a esse proceder. Infelizmente, muitos acham que podem lavar as janelas/sacadas com mangueiras ou baldes, sem o cuidado de deixar a água escorrer. Devem ser advertidos, e, ao persistir o proceder, serem multados pela reiterada infração.
Oficial de Justiça na portaria
O parágrafo 4º, do artigo 248, do Código de Processo Civil (CPC) permite que porteiros recebam a correspondências vindas do judiciário. Para recebê-la, o porteiro tem de ter a certeza de que o destinatário está naquele momento no prédio. A sugestão é que o porteiro interfone ao morador. Caso esteja, ele pode receber e imediatamente encaminhar ao destinatário sob protocolo. Por outro lado, o mesmo artigo do CPC permite que o porteiro se recuse a receber a correspondência se o destinatário não se encontrar no local. Para isso, basta declarar ao oficial de justiça ou aos Correios. Isso é importante porque o destinatário pode estar viajando e quando retornar ao condomínio pode ser que tenha perdido o prazo para uma eventual defesa num processo. Se isso acontecer, o condomínio poderá ser responsabilizado. Ainda, alegar o porteiro para o Oficial de Justiça que o destinatário não está no local, mas este estiver, pode lhe acarretar processo criminal.
Direito Condominial
Após 2008 o Brasil deu um grande salto nas incorporações imobiliárias. As grandes cidades Brasileiras passaram a ser um vivo canteiro de obras. Inclusive na pandemia, a construção civil não parou. Com isso, houve a necessidade de documentos serem construídos por advogados, em especial as convenções e regimentos internos. O próprio Código Civil trouxe boas inovações sobre o tema em 2002. Hoje temos um Projeto de Lei tramitando no Congresso Nacional que traz mais alterações ao Código Civil no capítulo dos condomínios. Conhecendo bem a legislação de vários países sobre o tema, posso dizer que o Brasil está muito à frente da maioria deles.
Regras
Uma convenção e regimento bem elaborados são fundamentais. Infelizmente, quando as construtoras entregam os empreendimentos, a convenção nem sempre reflete os anseios daquela coletividade e muitos conflitos surgem em decorrência disso. Dessa forma, é preciso que ela passe por alterações. E mais importante do que alterá-la, é que essa alteração seja feita por profissionais como advogados especializados em condomínios. Nossa grande dificuldade nos condomínios é essa – lidar com convenções ultrapassadas e mal escritas. Essa é uma das bandeiras que, como presidente da ANACON, irei carregar.
Condomínios pelo mundo
A ideia surgiu quando eu comecei a fazer algumas viagens pelo Brasil e outros países. Comecei a ver as diferenças e as semelhanças que havia entre os condomínios. Então, em 2022 fiz um roteiro piloto para Ribeirão Preto e contratei um videomaker a fim de mostrar as diferenças existentes na mesma cidade, onde os moradores se divertiam, se alimentavam e como eles enfrentavam os mesmos desafios de forma diferente. Além disso, como eles buscavam soluções tecnológicas para os mesmos problemas. Daí, após estrear no canal do Youtube, a TV Travel Boz Brazil, um canal de viagens com mais de 14 milhões de telespectadores, se interessou pelo conteúdo e me convidou para produzir mais episódios. De 2022 até hoje foram quase 30 episódios contando a história de condomínios e várias cidades do Brasil e do mundo. Já visitamos Cuba, Aruba e a Itália. Neste último, os vídeos já estão no YouTube e vão estrear no mês de julho na TV Travel.
Condomínios são ilhas de segurança?
Podem ser e podem não ser. É verdade que há uma considerável maior segurança para quem vive em condomínios. No entanto, isso só será, de fato, real, se a gestão for suficientemente competente para mapear os riscos e tomar atitudes – juntamente com os moradores em assembleia – que visem a execução das medidas adequadas. É preciso ter um planejamento para o condomínio nesse quesito, assim como para a área financeira e administrativa.